Een villa op Bali op eigen naam leasen kan mogelijk zijn. De belangrijkere vraag is welke gebruiks, verlengings en exploitatierechten het leasecontract werkelijk geeft.

Kan een niet in Indonesië wonende buitenlander een villa op Bali op eigen naam leasen?

Je kunt een leasecontract tekenen, maar begrijp je ook precies welke rechten je daarmee krijgt?

Voor veel buitenlanders die naar vastgoed op Bali kijken, klinkt het leasen van een villa als de makkelijkste manier om de markt te betreden.

Je vindt een goede locatie, spreekt een langlopende lease af met de grondeigenaar, ondertekent de documenten en werkt vervolgens eventueel samen met een lokaal bedrijf dat de villa voor je beheert.

Simpel, toch?

Niet altijd.

Een van de vragen die we regelmatig van investeerders krijgen is:

“Ik woon niet in Indonesië. Kan ik een villa op mijn eigen naam leasen en gewoon een lokaal bedrijf de woning voor mij laten beheren?”

Het antwoord hangt af van iets wat gemakkelijk over het hoofd wordt gezien: het verschil tussen het ondertekenen van een leasecontract en het daadwerkelijk hebben van een juridisch erkend lease-recht.

Het korte antwoord

Een buitenlander die officieel in Indonesië woont, kan binnen de categorie vallen van buitenlanders die op grond van Artikel 45 van de Indonesische Basis Agrarische Wet (Basic Agrarian Law) een hak sewa kunnen houden.

Voor een buitenlandse particulier die niet in Indonesië woont, ligt de situatie echter minder eenvoudig. Artikel 45 verwijst specifiek naar buitenlanders die in Indonesië wonen, en niet simpelweg naar alle buitenlandse staatsburgers.

En er is nog een belangrijk punt:

Een lease houden en een villabedrijf exploiteren zijn twee verschillende zaken.

Je kunt het recht hebben om een woning te gebruiken, terwijl de commerciële activiteit die vanuit die woning wordt uitgevoerd onder aparte bedrijfs- en vergunningsregels valt.

Daarom is de structuur zo belangrijk.

Dus, wat lease je eigenlijk?

Dit is waarschijnlijk een van de belangrijkste vragen die een investeerder kan stellen.

Wanneer iemand zegt:

“Ik koop een lease van 20 jaar op een villa op Bali.”

kan dat bijna klinken alsof je de woning 20 jaar lang bezit.

Juridisch betekent een lease echter niet automatisch dat je eigenaar bent van de grond.

Je betaalt voor het recht om de woning gedurende een afgesproken periode en onder bepaalde voorwaarden te gebruiken.

Daarom is het leasecontract zelf zo belangrijk.

• Wat gebeurt er als de grondeigenaar de grond verkoopt?
• Wat gebeurt er als de grondeigenaar overlijdt?
• Kun je de lease verlengen?
• Kun je je lease overdragen aan iemand anders?
• Wie is verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud?
• En wat gebeurt er wanneer de leaseperiode afloopt?

Dit zijn geen kleine details. Ze maken deel uit van de werkelijke waarde van je investering.

Een woning mogen leasen is niet hetzelfde als een bedrijf mogen exploiteren

Dit is een ander punt waar investeerders gemakkelijk in de war kunnen raken.

Stel dat je een geldige lease op een villa hebt.

Dat betekent niet automatisch dat je de villa persoonlijk als commercieel accommodatiebedrijf mag exploiteren.

Als de villa aan gasten wordt verhuurd, ontstaat er een tweede vraag:

Wie exploiteert het bedrijf daadwerkelijk?

Een lokaal exploitatiebedrijf kan bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor:

• Het beheren van reserveringen
• Het contact met gasten
• Het in dienst hebben van personeel
• Het beheer van de woning
• Het regelen van de relevante bedrijfsvergunningen
• Het ontvangen en rapporteren van bedrijfsinkomsten

Hierdoor ontstaat er een duidelijke scheiding tussen de vastgoedstructuur en de bedrijfsvoering.

En die scheiding kan belangrijk zijn.

Waarom kiezen sommige buitenlandse investeerders voor een privélease?

Daar is een duidelijke reden voor: het kan veel eenvoudiger lijken.

In plaats van een bedrijf op te richten en te onderhouden, kan een investeerder ervoor kiezen om persoonlijk een lease aan te gaan en vervolgens een lokale exploitant aan te stellen.

Afhankelijk van de situatie van de investeerder en het geplande gebruik van de woning kan dit mogelijk betekenen:

• Minder bedrijfsadministratie
• Lagere opstartkosten
• Een eenvoudigere structuur voor eigendom en beheer
• Een duidelijkere scheiding tussen de investeerder en het exploiterende bedrijf

Maar eenvoudig betekent niet automatisch veilig.

De structuur moet nog steeds juridisch passend zijn.

Waar moet een niet in Indonesië wonende investeerder voorzichtig mee zijn?

Het belangrijkste punt is de eigen juridische positie van de investeerder.

Als je niet in Indonesië woont, moet je er niet vanuit gaan dat een privélease automatisch ook voor jou geschikt is omdat een andere buitenlander hetzelfde heeft gedaan.

Het feit dat een notaris bereid is om een overeenkomst op te stellen of te ondertekenen, betekent op zichzelf ook niet dat de volledige investeringsstructuur juridisch passend is.

Er is een verschil tussen:

“Het contract is ondertekend.”

en:

“De investeerder heeft een sterke juridische positie als er iets misgaat.”

Bij een korte verhuurperiode lijkt dat verschil misschien niet zo belangrijk.

Bij een investering van 20 of 30 jaar kan het juist heel belangrijk zijn.

Hoe zit het met het gebruik van een lokaal bedrijf?

Hier kan een goed gestructureerde samenwerking nuttig worden.

De investeerder kan bijvoorbeeld de vastgoed- of leasepositie hebben, terwijl een Indonesisch bedrijf verantwoordelijk is voor de commerciële exploitatie.

De verschillende rollen moeten duidelijk worden vastgelegd.

Investeerder

↓

Lease / vastgoedrechten

↓

Villa

↓

Lokale exploitant met de juiste vergunningen

↓

Gasten en verhuuractiviteiten

Het belangrijkste is dat het lokale bedrijf de bedrijfsactiviteiten daadwerkelijk uitvoert en over de juiste vergunningen beschikt.

Het bedrijf moet niet alleen als naam tussen de buitenlandse investeerder en de onderneming worden geplaatst om de structuur op papier compliant te laten lijken.

Wat kan er misgaan?

Er zijn verschillende zaken waar investeerders over moeten nadenken voordat ze een langlopende lease ondertekenen.

Je verblijfsstatus verandert

Als je recht om de betreffende lease te houden afhankelijk is van je status in Indonesië, kan een verandering in je verblijfsstatus relevant worden.

De situatie van de grondeigenaar verandert

Een grondeigenaar kan de grond verkopen, overlijden of te maken krijgen met familie- of erfrechtelijke geschillen.

Je leasecontract moet duidelijk aangeven wat er in zulke situaties gebeurt.

De exploitant stopt

Als je huurinkomsten afhankelijk zijn van een lokaal exploitatiebedrijf, wordt dat bedrijf onderdeel van je investeringsrisico.

Je moet weten wat er gebeurt als het bedrijf zijn vergunning verliest, stopt met werken of zijn verplichtingen niet meer kan nakomen.

De villa mag niet op de gewenste manier worden geëxploiteerd

Een mooie villa op een goede locatie betekent niet automatisch dat de woning voor iedere vorm van commerciële verhuur mag worden gebruikt.

Bestemmingsplannen, vergunningen en bedrijfslicenties blijven belangrijk.

Je raakt te nauw betrokken bij de bedrijfsvoering

Als je zelf reserveringen, prijzen, personeel en de dagelijkse bedrijfsvoering controleert, wordt de vraag wie het bedrijf daadwerkelijk exploiteert belangrijker.

Welke vragen moet je stellen voordat je tekent?

Begin niet met:

“Hoeveel kost de lease?”

Begin met:

“Wat krijg ik precies?”

Stel vervolgens deze vragen:

Over de grond

• Wie is de eigenaar van de grond?
• Wat is de onderliggende grondtitel?
• Is de titel juridisch in orde?
• Valt het vastgoed binnen een geschikte bestemmingszone?
• Heeft de eigenaar het recht om de grond te leasen?

Over je lease

• Wie wordt officieel als lessee vermeld?
• Hoe lang duurt de lease?
• Is er een duidelijke mogelijkheid tot verlenging?
• Kan de lease worden overgedragen?
• Wat gebeurt er als het vastgoed wordt verkocht?
• Wat gebeurt er als de eigenaar overlijdt?
• Wie betaalt voor onderhoud en grote reparaties?

Over het bedrijf

• Wie gaat de villa exploiteren?
• Welk bedrijf ontvangt de huurinkomsten?
• Heeft de exploitant de juiste vergunningen?
• Wie heeft het personeel in dienst?
• Wie beheert de gasten en reserveringen?
• Wat gebeurt er als de exploitant stopt met de activiteiten?

Deze vragen zijn misschien minder spannend dan het kiezen van het uitzicht, de architectuur of het zwembad.

Maar ze kunnen veel belangrijker zijn voor de langetermijnwaarde van je investering.

Drie mogelijke structuren

1️⃣ Buitenlandse resident + lokale exploitant

Een buitenlander die in Indonesië woont, kan mogelijk persoonlijk een lease houden, afhankelijk van de geldende wettelijke voorwaarden.

Een afzonderlijke Indonesische exploitant verzorgt de commerciële activiteiten.

Belangrijkste aandachtspunt: Zowel je persoonlijke juridische positie als de vergunningen van de exploitant moeten in orde blijven.

2️⃣ Niet in Indonesië wonende buitenlander + persoonlijke lease

Dit lijkt misschien de eenvoudigste optie.

Omdat Artikel 45 echter specifiek verwijst naar buitenlanders die in Indonesië wonen, moet de juridische positie van een niet in Indonesië wonende buitenlander zorgvuldig worden beoordeeld.

Belangrijkste aandachtspunt: Verwar een ondertekend contract niet met een volledig beschermd en juridisch sterk vastgoedrecht.

3️⃣ Structuur via een rechtspersoon

Het vastgoed en/of de bedrijfsactiviteiten kunnen, waar juridisch passend, via een geschikte Indonesische rechtspersoon worden gestructureerd.

Belangrijkste aandachtspunt: Dit kan hogere opstartkosten en meer doorlopende verplichtingen met zich meebrengen, maar kan afhankelijk van het investeringsmodel wel een meer gestructureerde oplossing bieden.

Het grotere plaatje

Voor ons is de interessante vraag niet alleen:

“Kan een buitenlander een villa op Bali leasen?”

Het is:

“Geeft deze structuur de investeerder daadwerkelijk de rechten en bescherming waarvan hij of zij denkt dat ervoor wordt betaald?”

Een lease kan een interessante manier zijn om toegang te krijgen tot vastgoed op Bali.

Maar de waarde zit niet alleen in het aantal jaren dat op het contract staat.

De juridische basis achter die jaren is minstens zo belangrijk.

Als je als buitenlander niet in Indonesië woont, betekent dit dat je verder moet kijken dan alleen de prijs van de lease en moet nagaan of je de overeenkomst juridisch wel op je eigen naam kunt houden.

En als de villa bedoeld is om huurinkomsten te genereren, moet je ook begrijpen wie het bedrijf juridisch exploiteert.

Onze belangrijkste conclusie

De echte vraag is niet of een buitenlander een lease kan ondertekenen, maar of de lease je daadwerkelijk een juridisch goed beschermd recht geeft om de woning te gebruiken.

Een notariële overeenkomst kan een transactie vastleggen.

Een goede due diligence helpt je te begrijpen of die transactie je ook daadwerkelijk de bescherming geeft die je verwacht.

Voordat je je vastlegt aan een langlopende lease op Bali, is het daarom belangrijk om te kijken naar de grondtitel, je eigen verblijfsstatus, het leasecontract, de bestemmingszone, de benodigde vergunningen en de structuur van het exploiterende bedrijf.

Want als je voor 20 of 30 jaar investeert, is begrijpen wat je precies koopt minstens zo belangrijk als het vinden van de juiste villa.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Indonesische regels voor vastgoed, immigratie en bedrijfsvoering kunnen veranderen. Iedere investeringsstructuur moet daarom worden beoordeeld door gekwalificeerde Indonesische juridische en fiscale professionals.

Dus, voordat je tekent:

Lease je een villa omdat de structuur echt bij jou past, of simpelweg omdat het op dat moment de makkelijkste optie lijkt?

Geschreven door: Mery Chand